不同場景時土地使用稅 (納稅義務時間)

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不同場景時土地使用稅納稅義務時間

  一、土地使用稅納稅義務發生時間

  (一)取得土地使用權

  甲公司為房地產公司,2021年通過轉讓方式取得開發用地面積3萬平方米的土地,用于商品房開發建設,轉讓合同于2021年9月10日簽訂,合同未約定土地交付時間,2021年10月5日實際交付土地。

  回復:甲公司取得開發用地,土地使用權轉讓合同簽訂日期為2021年9月10日,依據財稅〔2006〕186號文件規定,該公司應于2021年10月開始繳納土地使用稅。

  政策依據:按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起交納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,從合同簽訂的次月起交納城鎮土地使用稅。

  (二)購置新建商品房

  a公司2021年5月購買b公司開發的商業寫字樓1500平方米用于辦公,該寫字樓購買合同于2021年5月簽訂,6月份該資產已實際交付,a公司已入駐辦公,商品房買賣合同約定7月15日之前辦理完產權轉移手續,但由于疫情影響,實際產權證辦理工作在2021年8月9日完成。

  回復:a公司作為辦公樓資產買受人,依據相關政策依據該于2021年7月開始繳納土地使用稅。

  政策依據:《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)規定,購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征城鎮土地使用稅。

  (三)購置存量房產

  d公司由于業務規模擴張,在省會城市購置一處二手房產,作為該公司辦事處,該房產買賣合同簽訂時間為2021年1月,并且合同約定3月15日之前交付,但由于客觀因素影響,實際于2021年5月份辦理完產權登記手續,正式完成交付工作。

  回復:依據相關政策規定,d公司土地使用稅納稅義務發生時間為2021年6月份。

  政策依據:(國稅發[2003]89號)第二條的規定,購置存量房,自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續,房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮士地使用稅。

  (四)出租出借房產

  段某作為某旅行社加盟商,因業務需要租用一處房產160平方米,2022年1月與承租人簽訂租賃合同,由于疫情原因,2022年4月該房產實際交付使用。

  回復:根據相關政策規定,段某加盟的旅行社應于2022年5月份開始計算繳納土地使用稅。

  政策依據:(國稅發[2003]89號)規定,出租、出借房產,自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

  二、土地使用稅納稅義務截止時間

  《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條的規定,關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題。納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

  但往往實務中,尤其像房地產企業土地使用稅納稅義務截止時間,各地政策理解不一,導致存在多種口徑如:以合同簽訂時間為準、以產權權屬變更為準、以實際交房為準、以取得預售許可證為準。具體應參考當地稅務機關相關政策規定。

  綜上,土地使用稅納稅義務發生時間及納稅義務截止時間,應依據不同資產類型并結合具體業務模式和當地稅收政策來判斷,不能采取一刀切模式導致企業多交、少交稅款,而產生稅收損失或引發稅收風險。

  來源:中道財稅 作者:李星凡


  2008年9月的解答

土地使用稅涉稅答疑

  問:我公司已將開發的樓房銷售給業戶(已簽訂售樓合同并開具發票)。但由于業主自身原因,未能及時辦理土地使用證。請問,我公司已銷售樓房未辦理土地使用證是否繳納土地使用稅?

  答:根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)規定:以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。以及《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》(國稅函[2007]645號)規定:土地使用者轉讓、抵押或置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權屬證書,無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續,只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利,且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益,土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。房地產開發企業已銷售的樓房占地,不用再繳納土地使用稅。但個人業主為經營用房產要繳納土地使用稅。

  來源:安徽財稅網

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